Мемлекетіміздің егемендік алғаннан бері пайда болған заңды құбылыстардың қатарында ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді жалға алу мәселелері танылады.

Қандай да бір жер учаскесіне байланысты жалдау шарттарын жүргізудің жолы ретінде Қазақстан Республикасында жер учаскесінің аукцион объектісі ретінде танылуы, Мемлекет меншiгiндегi және жер пайдалануға берiлмеген жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) өткiзуге және ұйымдастыруға байланысты қатынастар мемлекетімізде 2003 жылғы 13 қарашадағы Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөніндегі сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) ұйымдастыру және өткiзу ережесiн бекіту туралы Қазақстан Республикасының Үкіметінің қаулысымен реттеледі.

Аталған ережеге және Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес, сауда-саттық дегеніміз – жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сатудың аукциондық, конкурстық нысаны. Сауда саттық мазмұнына қарай екі түрге бөлінеді Олар: аукцион және конкурс. Аукцион дегеніміз – сауда-саттыққа қатысушылардың арасындағы ашық бәсекелестiктi қамтамасыз ететiн жеке және заңды тұлғаларға жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сатуға бағытталған сауда-саттықты өткiзу тәсiлi болып табылады. Ал конкурс дегеніміз – сатып алынатын жер учаскесiн пайдаланудың неғұрлым қолайлы жағдайларын ұсынған жеке және заңды тұлғаларға жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын бес жылға дейiн бөлiп төлеп сатуға бағытталған сауда-саттықты өткiзу тәсiлi болып табылады. Қазақстан Республикасында сауда-саттықтың екі әдісі қарастырылған: сауда-саттықтың ағылшындық әдiсi — бастапқы баға алдын ала хабарланған қадаммен неғұрлым жоғары баға ұсынған бiр қатысушы қалған сәтке дейiн көтерiлетiн сауда-саттық әдiсi. сауда-саттықтың голландтық әдiсi — бастапқы баға хабарланған қадаммен қатысушылардың бiрi хабарланған баға бойынша объектiнi сатып алуға келiскен сәтке дейiн төмендейтiн сауда-саттық әдiсi. Сауда саттыққа шығарылған жер учаскесінің сауда саттық түріне байланысты екі түрлі бағасы бар. Олар: ең төменгi баға — жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын бұдан төмен бағаға сатуға болмайтын баға және бастапқы баға — әрбiр жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бойынша сауда-саттық басталатын баға.

Мемлекет сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) сатқан кезде жер учаскесiнiң немесе жер учаскесiн жалдау құқығының ең төменгi бағасы Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде белгiленген олардың құзыретi шегiнде облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы белгілеген кадастрлық (бағалау) құнынан төмен болуы мүмкiн емес.

Жер аукциондарының қатысушалары болып келесі тұлғала танылады:

1. Ұйымдастырушы – меншiк иесi немесе ол мемлекеттiк сатып алу туралы заңнамаға сәйкес ол белгiлеген, жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықты дайындауды және өткiзудi жүзеге асыратын ұйым;

2. Аукционшы — аукцион өткiзетiн тұлға; екiншi сатып алушы — мөлшерi жағынан екiншi бағаны атаған қатысушы;

3. Сатып алушы — сауда-саттықта жеңiп шыққан және сатушымен сатып алу-сату шартын жасасқан тұлға;

4. Сатушы — Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде белгiленген олардың құзыретi шегiнде облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы;

5. Қатысушы — сауда-саттыққа қатысу үшiн белгіленген тәртiппен тiркелген жеке немесе заңды тұлға.

Сатушының айрықша функциялары мыналар болып табылады:

1) жергiлiктi өкiлдi орган бекiткен тiзбеге сәйкес нақты жер учаскелерiн және жер учаскесiн жалдау құқығын анықтау;

2) сауда-саттық (аукцион, конкурс) өткiзу нысандарын, сондай-ақ аукциондық сату нысаны кезiнде сауда-саттықты өткiзу әдiсiн анықтау;

3) сауда-саттыққа шығарылатын жер учаскесiнiң немесе жер учаскесiн жалдау құқығының бастапқы және ең төменгi бағасын, кепiлдiк жарналардың мөлшерiн бекiту;

4) ұйымдастырушымен сауда-саттықты ұйымдастыруға және өткiзуге шарт жасасу;

5)  сауда-саттықты ұйымдастыру және өткiзу барысына бақылауды жүзеге асыру;

6) қатысушылармен, сатып алушылармен және ұйымдастырушымен есеп айырысуды жүзеге асыру.

Сатушы жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықты өз бетiмен ұйымдастырады және өткiзедi не ұйымдастырушымен оларды ұйымдастыруға және өткiзуге арналған шарт жасасады.

Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықты ұйымдастыруға және өткiзуге арналған шарт сатушы мен ұйымдастырушы арасында жасалады және:

1) сауда-саттыққа қойылатын объектiлердiң тiзiмiн;

2) сауда-саттықты өткiзудiң шектi мерзiмiн;

3) әрбiр объектiнi сату кезiнде сауда-саттықты өткiзу әдiсiн;

4) ұйымдастырушыға берiлетiн әрбiр oбъект бойынша құжаттардың тiзбесiн;

5) сауда-саттыққа дайындық және оны өткiзу барысы туралы ұйымдастырушы есептiлiгiнiң кезеңділiгi мен нысанын;

6) тараптардың өзара мiндеттерi және мүлiктiк жауапкершiлігiн;

7) ұйымдастырушының сыйақы алу мөлшерi мен шартын және сатушымен өзара есеп айырысу тәртiбiн;

8) шарттың қолданылу мерзiмiн және оны бұзу шарттарын;

9) тараптардың шартты орындамағаны немесе тиесілі орындамағаны үшiн айыппұл санкцияларын қамтуы тиiс.

Ұйымдастырушы сыйақысының мөлшерi әрбiр сатылған объектiнiң сату бағасының 5 пайызынан аспайды және сатушы қаражатының есебiнен төленедi.

Сатушы жеке меншiкке сатылатын немесе жер учаскесiн жалдау құқығы сатылатын жер учаскесi бойынша қажеттi құжаттаманы сауда-саттықты ұйымдастырушыға ұсынады.

Шетелдiк азаматтар, азаматтығы жоқ адамдар және шетелдiк заңды тұлғалар, егер сауда-саттыққа шығарылатын жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы жер заңнамасына сәйкес көрсетiлген тұлғалардың жеке меншiк құқығында немесе жалдау құқығында бола алатын болса, сауда-саттыққа қатыса алады.

Мыналар:

1) мемлекеттiк заңды тұлғалар;

2) сауда-саттықты ұйымдастырушы;

3) аукционшы;

4) алдыңғы сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) жеңiп шыққан, бiрақ жасалған шарттың ережелерiне сәйкес сатып алынған жер учаскесi (жер учаскесiн жалдау құқығы) үшiн есеп айырыспаған тұлғалар конкурсқа, аукционға қатысушылар бола алмайды.

Егер объект бiрiншi аукционда, конкурста сатылмаса, ол екiншi және келесi сауда-саттықтарға шығарылады.

Сауда-саттықты ұйымдастырушы әрбiр жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бойынша сауда-саттық (аукцион, конкурс) басталар алдында сауда-саттыққа қатысушылардың санын есепке алады.

Егер осы жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бойынша сауда-саттыққа қатысушылардың саны екіден кем болса, осы жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бiр ғана қатысушыға сатылуы мүмкiн үшiншi және келесi сауда-саттықтарды қоспағанда, сауда-саттық өтпедi деп жарияланады.

Сауда-саттық (аукциондар, конкурстар) өткiзудiң белгіленген тәртiбi бұзылған жағдайда олардың нәтижелерi жарамсыз деп танылуы мүмкiн. Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықтардың (конкурстардың, аукциондардың) нәтижелерiн жарамсыз деп тану туралы даулар сот тәртiбiмен қаралады. Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сатып алушы мен сатушы арасындағы сауда-саттықтың нәтижелерi бойынша қосымшаға сәйкес сатып-алу-сату шарты жасалады.

Тiркелген сатып алу-сату шарты жер учаскесiне (жер учаскесiн жалдау құқығына) құқықты куәландыратын құжатты сатып алушыға беру үшiн негiз болып табылады.

Жер учаскесiнiң немесе жер учаскесiн жалдау құқығының бастапқы бағасы жер заңнамасына сәйкес белгiленген жер учаскесiн (жер учаскесiн жалдау құқығының) бағалау құнынан төмен болмауға тиiс.

Ең төменгi баға сауда-саттық әдiстерiне қарай анықталады:

1) сауда-саттықтың ағылшындық әдiсi кезiнде бастапқы баға ең төменгi бағаға тең болады;

2) сауда-саттықтың голландтық әдiсi кезiнде бастапқы баға ең төменгiден кемiнде жүз рет асып түсуi тиiс.

Ең төменгi бағаны белгiлеген кезде оның өлшемi аукцион өткiзу туралы хабарламада көрсетiледi.

Аукционға қатысуға арналған кепiлдiк жарна аукционға шығарылатын барлық объектiлер үшiн бiрдей мөлшерде белгiленедi және мынадай әдiстемелердiң бiрi бойынша есептеледi:

1) әрбiр объект бойынша объектiнiң бастапқы бағасының 5 пайызы анықталады;

2) алынған нәтижелерден орташа арифметикалық өлшем анықталады;

3) сауда-саттықтың ағылшындық әдiсi бойынша аукционға шығарылған объектiлердiң iшiнен объектiнiң ең аз бастапқы бағасы анықталады;

4) сауда-саттықтың голландтық әдiсi бойынша, аукционға шығарылған әрбiр объектiнiң бастапқы бағасының 30 пайызына тең өлшемнiң ең азы анықталады;

5) кепілдiк жарнаның мөлшерi алынған нәтижелердiң өлшемiнен ең азына тең қабылданады.

Қатысушылар кепiлдiк жарналардың кез келген санын енгiзуге құқылы, бұл ретте бiр кепiлдiк жарна бiр жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сатып алуға құқық бередi. Аукционда жеңiп шыққан жағдайда кепiлдiк жарна қатысушының мынадай мiндеттемелерiн қамтамасыз ететiн болып табылады:

1) аукционның нәтижелерi туралы хаттамаға қол қою;

2) аукционның нәтижелерi туралы хаттамаға сәйкес сатып aлу-сату шартын жасасу;

3) сатып алу-сату шарты бойынша мiндеттемелердi орындау.

Кепiлдiк жарна аукцион өткiзу туралы хабарламада белгiленген нысанда әрi тәртiппен және заңнамаға сәйкес енгiзiледi. Кепiлдiк жарнаның мөлшерi хабарлама жарияланғаннан кейiн өзгертiлуi мүмкiн емес. Кепiлдiк жарнаны қатысушының атынан кез келген басқа жеке немесе заңды тұлға енгiзуi мүмкiн.

Аукционды жеңiп шыққан және сатып алу-сату шартын жасасқан тұлғаның кепiлдiк жарнасы сатып алу-сату шарты бойынша тиесiлi төлемдердiң есебiне жатады.

Егер жер учаскесiнiң немесе жер учаскесiн жалдау құқығының құны кепілдiк жарнаның сомасынан кем болған жағдайда, олардың арасындағы айырманы сатушы сатып алушыға аукцион өткiзiлген күннен бастап бес банктiк күннен кешiктiрмей қайтарады. Егер сауда-саттыққа қатысушы енгiзген кепiлдiк жарналардың саны сауда-саттықта сатып алынған объектiлердiң санынан асса, пайдаланылмаған кепiлдiк жарналар қатысушыға аукцион өткiзiлген күннен бастап бес банктiк күннен кешiктірмей қайтарылады.

Сатушы кепiлдiк жарнаны мынадай жағдайларда:

1) аукцион өткiзуге дейiн үш күннен аз уақыт қалғанда оған қатысудан бас тартса;

2) Қазақстан Республикасының заңнамасында оған қойылатын талаптарға қатысушы сәйкес болмаса қайтармайды.

Басқа жағдайлардың бәрiнде кепілдiк жарналар аукцион өткiзiлген күннен бастап бес банктiк күннен аспайтын мерзiмде, ал егер ақша сатушының шотына аукционнан кейiн түссе, онда олар түскен күннен бастап бес банктiк күн iшiнде қайтарылады.

Сатушыдан алынған деректердiң негiзiнде сауда саттықты ұйымдастырушы сатуға ұсынылған жер учаскесi туралы ақпараттық хабарлама жасайды және оны аукцион өткiзудiң жарияланған күнiне дейiн 15 күннен кешiктiрмей мерзiмдi баспасөз басылымында жариялайды.

Ақпараттық хабарлама:

1) аукцион өткiзілетiн күндi, уақытты, орынды және оның шарттарын;

2) учаскенiң мекен-жайы мен орналасқан жерiн, оның алаңын және жер учаскесiн сату шарттарын;

3) иелiктен алынатын құқықтың (меншiк құқығының немесе жер учаскесiн жалдау құқығының) түрiн;

4) жер учаскесiне түсетiн барлық қиындықтар (шектеулер) тiзбесiн;

5) жер салығының немесе жалдау ақысының мөлшерiн;

6) сауда-саттыққа қатысуға арналған өтiнiмге қоса берiлетiн сатып алушы ұсынатын құжаттардың тiзбесiн;

7) өтiнiмдердi қабылдаудың соңғы мерзiмiн;

8) төлемнiң бастапқы бағасын, нысаны мен шарттарын;

9) кепiлдiк жарна сомасын және оны енгiзу тәртiбiн, сондай-ақ сатушының депозиттiк шотын;

10) өтiнiм қабылданатын орынды, мерзiмдi және нысанын қамтуға тиiс.

Аукционға қатысушыларды тiркеу хабарлама жарияланған күннен бастап жүргiзiледi және аукцион басталғанға дейiн бiр сағат бұрын аяқталады.

Сатушы мен ұйымдастырушының:

1) қатысушыдан аукционға шығарылғандардың iшiнен сол немесе өзге объектiнi сатып алу ниетi туралы ақпаратты талап етуге;

2) сауда-саттыққа дайындықтың және оны өткiзудiң барлық кезеңi iшiнде сауда-саттыққа қатысушыларға қатысы бар ақпаратты жариялауға;

3) қатысушы ретiнде тiркеу үшiн қосымша құжаттар берудi талап етуге құқығы жоқ.

Тiркеуден өткен тұлға аукцион күнi аукциондық нөмiрге алмастырылатын қатысушы билетiн алады. Бұл ретте ұйымдастырушының берiлетiн нөмiрлердi белгiлi бiр объектiлерге бекiтiп тiркеуге құқығы жоқ. Сауда-саттық процесiнде аукциондық нөмiрдi басқа тұлғаның пайдалануына тыйым салынады.

Аукционды аукционшы өткiзедi. Аукцион оны өткiзу ережесiн хабарлаудан басталады. Қатысушылар мен қатысып отырған тұлғалар өткiзу ережелерiн бұзған жағдайда аукционшы оларды аукцион өткiзу орнынан шығарып жiберуi мүмкiн. Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сауда-саттыққа шығарудың кезектiлiгi туралы шешiмдi аукционшы қабылдайды.

Әрбiр жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бойынша аукцион аукционшының оның атауын, қысқаша сипаттамасын, сауданың өткiзiлу әдiсiн, бастапқы баға мен бағалардың өзгеру қадамын хабарлауынан басталады. Аукционшы сауда-саттық процесiнде қадамдарды бұл туралы хабарлай отырып өзгертуге құқылы. Өзгерту қадамы объектiнiң осы бағаларының 5-тен 10 пайызына дейiнгi шектерде жүргiзiледi.

  

Әдебиеттер тізімі:

1. Қазақстан Республикасының Конституциясы. 30 тамыз 1995 ж.
2. Қазақстан Республикасының жер кодексі 20 маусым 2003 ж.
3. Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөніндегі сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) ұйымдастыру және өткiзу ережесiн бекіту туралы Қазақстан Республикасының Үкіметінің қаулысы. 2003 13 қараша 2003 ж.

4. Қазақстан Республикасының Үкіметі.  2005-2007 жылдарға арналған ауылшаруашылық мақсатындағы жерлерді ұтымды пайдалану бағдарламасы: 2005 жылы 5 қаңтар қаулы // Юрист анықтама жүйесі.